住宅ローンを借りる際のポイントをご紹介します。
１、少しでも金利の低いローンを探しましょう
住宅ローンを選ぶときに最優先するべきことは金利です。
２０００万円を2.0%の金利と2.2%の金利で借りた場合を比べると
2.0%の方が返済利息が約８７万円も少なくてすみます。
（借入期間３５年、月々の返済のみの場合）。
期間限定の金利優遇を行っている銀行も多いので、
店頭で最新情報をチェックしましょう。
また、住宅ローン専門のSBIモーゲージなどのネット系の住宅ローンなども
金利が低いので狙い目です。
金利には、「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利選択型」の３種類があり、
同じ金融機関でもどのタイプの金利を選ぶかによって適用金利が異なるので注意しましょう。
２、自分にとって有利な住宅ローンを見つけましょう
金融機関によっては、取引の内容などによって、一般に提示している住宅ローンの金利よりも低い
特別優遇金利を設けているところがあります。
その中でも多いのが、給与振込口座があれば金利を優遇するというものです。
融資の申し込み時に口座を開設すればOKという場合もあるので、
口座のない銀行の優遇情報も確認してみると良いです。
又、地方公務員の場合、地元の銀行や信用金庫で、
会社員の場合は、勤務先が提携する金融機関で融資を受けると
手数料や金利を優遇してもらえる場合があります。
３、長期固定金利のローンでシュミレーションしてみましょう
ローンの契約時にかかる保証料や手数料は、借り入れ額などで決まります。
金融機関によって算出方法も異なるので、どのローンが本当に得なのかを計算するには、
自分で試算してみるのが確実です。
ローンの候補がしぼれたら、自分の借り入れ額や返済期間をあてはめて、総返済額を計算してみましょう。
金利は、今後の金利情勢で変動する変動金利型や固定金利選択型よりも
将来的にずっと変わらない固定金利が安心です。
ローンのシュミレーションは、「フラット３５」のサイトなどでできます。
↓ ↓ ↓
https://www.flat35.com/simulation/
４、ボーナス返済はできれば避けて
ローンを組む時にたくさん借りるためにボーナス返済を組む人もいますが、できれば避けた方が良いです。
ボーナスが減ったり、教育費があがった場合など家計がピンチになってしまうこともあり得ます。
ボーナスに余裕があるなら、月々返せる額でローンを組んだ上で、ボーナス返済を組み入れて期間短縮をするプランにしましょう。
これなら、効率よく返済ができて、たとえボーナスが減ってしまっても月々の返済のみに戻すことが可能です。
５、ネット銀行の住宅ローンも検討してみよう
実店舗のないネット銀行の場合、住宅ローンを組むときの手数料や金利が
他行に比べて２０万円ほど抑えられるケースもあります。
ネット上ですべての手続きが済むため、銀行に出向く時間がない人などにもおすすめです。
他にも低金利のところが多いことや保証料・繰り上げ返済手数料・団体信用生命保険加入料などが
不要の場合が多いなどのメリットがあります。
デメリットとしては、書面のみの審査になるので、リスクを避けるために審査が厳しく、日数もかかります。
特に自営業の人などは、審査が厳しくなります。
又、手続きがすべてネットになるので、書類集めに手間がかかります。
勤務先が安定している会社員や融資の実行までに時間の余裕がある場合は、おすすめです。
６、どんな住宅ローンがあるか知っておきましょう
住宅ローンには大きく分けて公的ローンと民間ローン、その中間的なシステムの「フラット３５」があります。
☆公的ローン
「財形住宅融資」・・・財形貯蓄を１年以上していて、貯金残高が５０万円以上あること、それに加えて一定の条件を満たした人が利用できる住宅ローンです。
比較的、金利が低いのが魅力ですが、金利は５年ごとに変わるので、将来的な資金計画が立てにくいというデメリットもあります。
「自治体融資」・・・地方自治体が行っている融資ですが、最近では利用できる自治体がなくなってきました。
一部の自治体では、利子補給制度を実施しているところもあります。
これは、所定の金融機関でローンを組んだ場合にその金利の一部を一定期間補助するというものです。
☆民間ローン
「銀行のローン」・・・都市銀行や地方銀行などがそれぞれに行っているローンです。
その銀行を給与振込口座にしている場合は、優遇金利が適用されるなど、様々なサービスが提供されています。
「信用金庫・信用組合のローン」・・・信用金庫や信用組合が行っているローンで、低金利の商品もあります。
ただし、利用できる地域や職業が限定されていることがほとんどです。
「JAのローン」・・・JA組合員向けのローンです。組合費を納めて准組合員になれば、農家以外の人でも利用できるケースがあります。
「住宅ローン会社のローン」・・・住宅ローンを専門に扱っている会社が取り扱っているローンです。
実店舗がなく、インターネット上だけで営業している会社もあります。
人件費などのコストカットができるので、比較的金利の低い商品があります。
☆フラット３５
「フラット３５」・・・「フラット３５」は、銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンです。
各金融機関は、あくまでも窓口で、ローン債権は住宅金融支援機構が買い取る仕組みになっています。
最長３５年まで借りられる長期固定金利型の住宅ローンで、３５年間全期間一律の固定型か、
１１年目から金利が上がる段階性かを選択できます。
どちらにしても契約時に返済終了期間までの金利がわかるので、返済計画を立てやすいのが大きなメリットです。
また、保証料も無料になります。
同じ「フラット３５」でも、取り扱う金融機関ごとに独自の手数料を設定しているので、金利や手数料が異なります。
利用する場合は、いくつかの金融機関を比較・検討してみると良いでしょう。
また、「フラット３５」は、民間の住宅ローンに比べて、物件に対する審査が厳しいのが特徴です。
建築予定の住宅が住宅金融支援機構による耐久性などの技術基準をクリアしなければ利用できません。
その一方で、人に対する条件は、ゆるやかで、民間の金融機関の様な厳しい審査はありません。
転職したばかりの人や収入が不安定などの理由で銀行の審査に通りにくい場合でも利用できるケースがあります。
〇「フラット３５」を利用できる住宅の条件
・一戸建ての場合、住宅の床面積が７０㎡以上あること
・住宅の耐久性などについて、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること
・店舗や事務所を併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
・建設費（建設に付随して取得した土地の購入も含む）、または購入価格が１億円以下（消費税を含む）であること
〇「フラット３５」を利用できる人の条件
・申し込み時の年齢が７０歳未満であること
・一定の収入があること
・日本国籍をもつ人、または、永住許可などを受けている外国人であること
・「フラット３５」とその他の借り入れ金を合わせたすべての借入金の年間返済額の年収に占める割合が次の基準を満たしていること
年収４００万未満・・・３０％以下
年収４００万以上・・・３５％以下
・申し込み本人または親族が住むための住宅の建設資金または購入資金であること
（リフォームのための資金には利用できない）
７、住宅ローンの金利と返済方法を抑えておきましょう
ローンを返済するときには、「金利」と「返済方法」を選びます。
どんなものがあるか、知っておきましょう。
☆金利の種類
「固定金利型」・・・ローンを契約するときの金利が返済中もずっと続く方式です。
月々の返済額が一定で返済計画が立てやすく、低金利のときにローンを申し込めると
返済期間中に金利が上昇しても当初の金利のまま利用できるのがメリットです。
「変動金利型」・・・通常、半年に一度の割合で、金利が見直される方式です。
実際の返済額は、半年ごとには変わらず、５年ごとに再計算されるのが一般的です。
固定金利型より低金利なのが魅力ですが、金利の変動に伴って将来の返済額も変わってくるので、
返済計画が立てづらい面もあります。
「固定金利選択型」・・・最初に５年や１０年などの機関を選択して、その間だけ金利を固定するという方式です。
一定期間が終了したら、再び固定にするか、変動金利に変えるかを選びます。
この時、どちらの金利もスタート時より上がっていた場合、結果的に総返済額が増えることになります。
☆返済方法の種類
「元利均等返済」・・・毎回の返済額を一定にする返済方法です。
はじめは返済額の中で利息の占める割合が大きくなりますが、返済が進むにつれて元金部分が多くなります。
月々の返済額が決まっているため、家計管理をしやすいのが特徴です。
「元金均等返済」・・・毎回の返済額の元金にあたる部分を一定にする返済方式です。
最初のうちは、返済額が高くなりますが、元金をどんどん返していけるので、
その分、利息が早く減り、総返済額を少なくできます。
住宅ローン金利が過去最低レベルの今なら長期固定金利を選びましょう
銀行に預けている預金には利息がつきます。
でも、金利がマイナスになると、お金を預けている私たちが銀行に利息を払わなければならないという事態が起こります。
これが「マイナス金利」と言われるものです。
ただし、２０１６年２月に始まった「マイナス金利」は、銀行などが日本銀行に預けている一部のお金に対して行ったものです。
日本銀行としては、銀行が預けているお金をもっと外に出して、融資や投資にまわし、景気回復に役立ててほしいと考えた末のことでした。
こうし日本銀行の政策の影響を受けて、国内の金利水準はじりじりと下がってきています。
同時に住宅ローンの金利も下降傾向にあって、今は過去最低のレベルにあるといえるでしょう。
これから、住宅ローンを組む人にとっては、この低金利を生かさない手はありません。
そこで、最もおすすめなのが将来、金利が上がった時でも安心な長期の固定金利ローンです。
例えば、３５年固定金利の「フラット３５」なら金利は約1.250%です。（金融機関によって異なります）
返済期間中は、金利がずっと変わらないので、長期にわたって低い金利のまま、ライフプランを立てやすいメリットもあります。
消費税が１０％になると住宅資金も大きく影響を受けるので要注意！
現在の８％消費税は、いずれ１０％へ引き上げられます。
ただし、その時期が２０１９年１０月まで再延期されることになりました。
今後の法令改正によって変更となる可能性もありますが、現在の法令によると
消費税が上がる半年前に契約していれば、引き渡しが消費税アップ後であっても、
現在の８％が適用されることになります。
今後、法令が改正されることもありえるので、消費税が上がる前に家を買いたい人は、
今後の動向を注意深くチェックする必要があります。
ちなみに消費税は、「商品」と「サービス」にかかる税金です。
住宅の場合、課税の対象となるのは、木材や建材、システムキッチンやユニットバスなどの「商品」と
工事費や契約時の手数料などの「サービス」になります。
商品でもサービスでもない「土地」には、消費税はかかりません。
住宅ローン控除を受ければ、最大で年５０万円税金が戻ります
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで家を購入・新築・増築した人が所得税を控除してもらえるという制度です。
所得税が一定額戻ってくるので「住宅ローン減税」ともいいます。
控除を受けるためには、決められた条件をクリアしていなければなりません。
その住居の条件とは、「床面積が５０㎡以上」「家の購入後６か月以内に居住し、適用を受ける年の１２月３１日まで引き続いて住んでいること」
「住宅ローンの返済が１０年以上残っていること」などです。
控除される額は、「年末時点での住宅ローン残高の１％」になります。
例えば、ローン残高が２０００万円の場合、その１％の２０万円が所得税から戻ってきます。
また、所得税が控除される額より少なく引ききれなかった場合は、その分が翌年度の住民税から差し引かれます。
仮に控除額が２０万円に対して所得税が１５万円だった場合、残りの５万円が翌年度の住民税から差し引かれます。
控除が受けられるのは１０年間で、控除額の上限は、年４０万円（１０年で最大４００万円）になります。
さらに耐久性や耐震性に優れた「長期優良住宅」、省エネ性に優れた「低炭素住宅」などの認定住宅を建てた場合は、
上限が年５０万円（１０年で最大５００万円）まで引き上げられます。
そして、所得税で引ききれなかった場合の住民税の控除の上限は、年１３万６５００円です。
控除を受けるには、新居に入居した年に確定申告を行うことが必要です。
住民票や住宅ローンの残高証明書などを提出します。
会社員の場合、初年度に申告すると２年目以降は年末調整の対象になります。詳細は国税庁のサイトで確認しましょう。
なお、住宅ローン控除の適用は、２０１９年６月末までです。
省エネ、耐震、バリアフリー住宅なら非課税で１２００万円の資金援助が受けられます
家を建てる場合、親や祖父母から資金援助を受けるケースもあるでしょう。
普通は、親族とはいえ、お金をもらい受けると「贈与税」という税金がかかります。
しかし、住宅に関する資金援助の場合は、その金額によって有利な制度がいろいろあります。
一般的な贈与税の制度では、１１０万円までは、基礎控除です。
つまり、援助費が１１０万円以内なら通常の贈与であっても税金はかかりません。
そして、援助が住宅取得のための資金である場合は、超過額が７００万円まで非課税となります。
さらに、省エネや耐震、バリアフリーのいずれかを備えた「良質な住宅」なら非課税枠は、１２００万円になります。
親や祖父母から２０歳以上の子や孫への贈与であれば、この制度が利用できます。
もっと多額な援助なら「相続時精算課税」の制度を利用してみても良いでしょう。
これは、いってみれば「相続財産の前渡し」のようなもので、２５００万円まで非課税になります。
例えば、父親から２５００万円の援助を受けた場合、その時点では贈与税はかからず、
父親が亡くなった時に父親の遺産に２５００万を組み入れて相続税が計算されるという仕組みです。
相続額によっては相続税が発生しますが、贈与税を支払うより税率が低く済む可能性があります。
年収が５１０万円以下なら最大３０万円給付される「すまい給付金」があります
住宅ローン減税は、支払った所得税や住民税から戻る仕組みなので、収入が低い人ほど減税効果は小さくなります。
そこで、減税が不十分なケーズをカバーするために給付されるのが「すまい給付金」です。
給付には、年収が５１０万円以下であることなどの条件があり、
給付額は消費税８％の場合で最大３０万円、消費税が１０％になると最大５０万円になります。
収入や夫婦でローンを組んだ持ち分などで異なるので、国土交通省の「すまい給付金」専用サイトでシュミレーションしてみましょう。
↓ ↓ ↓
http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html
実施は、２０１９年６月末までの予定です。
沖縄でリフォームするなら
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